Community. Intelligence. Development.

Proiecte incheiate

Nov 13, 2019

DESPRE LUCRARI DE CONSTRUCTII SI DOCUMENTE AFERENTE



 

 

DESPRE LUCRARI DE CONSTRUCTII SI DOCUMENTE AFERENTE

 

Poate una dintre cele mai dese intrebari pe care si-o pune oricine este daca un perete poate fi sau nu demolat, daca are rol structural sau nu. Acest raspuns il puteti gasi prin apelarea la serviciile unui arhitect care are in spate o intreaga echipa de ingineri, experti tehnici cat si ingineri de rezistenta.
 
Este bine de stiut ca pentru orice modificari interioare ale unui spatiu ce presupun reconfigurare interioara prin marirea suprafetelor si rezultarea altor spatii decat cele specificate in fisa de cadastru, este necesara obtinerea unei autorizatii de construire sau demolare, dupa caz.
 
Pentru a stabili daca un perete poate fi sau nu demolat trebuie intocmita o expertiza tehnica a constructiei existente, documentatie realizata de catre un inginer avand calitatea de expert tehnic acreditat de Ministerul Dezvoltarii Regionale si Turismului (MDRT), fostul Minister al Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului (MLPAT). Lista expertilor tehnici poate fi consultata pe site-ul Inspectoratului de Stat in Constructii (ISC). Deasemeni un arhitect sau inginer structurist va poate recomanda unul sau mai multi experti pe care sa ii contactati pentru stabilirea vizitei si ulterior pentru intocmirea raportului de expertiza. Mai multe informatii privind expertiza tehnica gasiti aici. Dupa intocmirea expertizei tehnice si determinarea peretilor ce pot fi demolati este necesara intocmirea unei documentatii pentru obtinerea autorizatiei de construire sau demolare dupa caz.
 
Intocmirii documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de demolare se poate realiza doar dupa ce ati obtinut un certificat de urbanism pentru aceste lucrari.
 
In general se pot demola peretii nestructurali, realizati din BCA sau caramida subtire care contureaza debarale, camari sau chiar delimiteaza camerele intre ele, grosimile acestora fiind intre 7-10cm. In anumite cazuri daca structura de rezistenta a blocului permite pot fi desfintati anumiti parapeti ai ferestrelor, pot fi largite golurile de usi sau se pot demola pereti chiar si unii pereti despartitori dintre camere. Raspunsul privind ce poate fi demolat si ce nu il veti obtine in baza expertizei tehnice.
 
Ulterior obtinerii autorizatiei de demolare, dupa finalizarea lucrarilor de recompartimentare si amenajare va trebui sa refaceti cadastrul apartamentului in concordanta cu situatia rezultata. Pentru aceasta etapa veti avea nevoie de serviciile unei firme de cadastru care poate intocmi documentatia necesara si se poate ocupa de prelucrarea tuturor documentelor, scutindu-va de multe drumuri, agitatie si stresul aferent.
 
In continutul cadrul al legislatiei in vigoare sunt prevazute toate cazurile pentru care este necesara obtinerea autorizatiei de construire, in baza unui proiect intocmit de catre un arhitect cu drept de semnatura si a avizelor obtinute, ce au fost solicitate prin intermediul certificatului de urbanism. Autorizatia de construire este emisa fie de primaria pe raza careia se afla terenul sau imobilulu, fie de consiliul judetean in cazul comunelor care nu au un serviciu de urbanism si autorizare propriu.
 
 
 
Lucrari pentru care este necesara  obtinerea autorizatiei de construire:
 
  • Constructia de cladiri noi indiferent de marime, functiune, amplasament;
  • Extinderea, supraetajare, mansardarea constructiilor existente;
  • Demolarea constructiilor existente;
  • Constructia de anexe gospodaresti de orice fel, imprejmuire de proprietate;
  • Constructiile cu caracter provizoriu incluzand terase amenajate pe spatiul public, chioscuri, tonete, panotaj, firme si reclame;
  • Constructii folosite pentru exploatarile agricole sau forestiere amplasate pe terenuri aflate in extravilanul localitatii;
  • Recompartimentarea interioara a cladirilor existente, inclusiv apartamentele de bloc;
  • Remodelarea sau modificarea fatadelor cladirilor existente prin schimbarea dimensiunii sau inlocuirea golurilor, a finisajelor exterioare sau adaugarea de noi elemente de decor;
  • Remodelarea acoperisului existent al cladirilor;
  • Schimbarea functiunii unei constructii existente;
  • Lucrari privind organizarea de santier in vederea realizarii unor lucrari de constructie;
  • Lucrarile de constructii edilitare si infrastructura.
 
Lucrarile pentru care nu este necesara obtinerea unei autorizatii de construire:
 
  • Amenajarea interioara a cladirilor fara a realiza o recompartimentare, demolari interioare, schimbare de functie sau modificari exterioare ale fatadelor;
  • Proiectarea mobilierului destinat cladirilor;
  • Amenajarea peisagera a curtilor private fara a realiza constructii cu caracter provizoriu sau definitiv;
 
Pentru a stabili daca lucrarile pe care doriti sa le executati necesita sau nu obtinerea unei autorizatii de construire va sfatuim sa apelati la serviciile de consultanta oferite de catre un arhitect cu drept de semnatura.
 
Pentru a obtine autorizatie de construire pentru orice cladire noua, extindere, reamenajare, etc. aveti nevoie de Certificatul de Urbanism, avizele solicitate prin acesta obtinute de la autoritatile desemnate si un proiect intocmit de o firma de proiectare abilitata si autorizata.
 
Documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei  de construire(DTAC) se compune din trei parti: proiectul de arhitectura intocmit de catre un arhitect cu drept de semnatura inregistrat in Tabloul National al Arhitectilor (TNA) administrat de catre Ordinul Arhitectilor din Romania (OAR), proiectul de rezistenta intocmit de un inginer constructor cu specializare in structuri de rezistenta si proiectul de instalatii intocmit de ingineri de instalatii cu specializari in instalatii electrice, sanitare, termice.
 
Documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC) este noua denumire acordata fostului proiect de autorizare constructie (PAC) conform modificarilor legislative aprobate. Deasemeni aceasta documentatie este folosita DOAR pentru obtinerea autorizatiei de construire (AC) si nu reprezinta proiectul complet al cladirii. Scopul introducerii acestei documentatii tehnice a fost acela de facilita obtinerea autorizatiei de construire prin diminuarea volumului de maculatura depusa la autoritatile avizatoare. Pentru a putea executa lucrarile de constructie ale unui imobil este necesar intocmirea unui proiect tehnic (PTh) ce include deasemeni toate cele trei specialitati, arhitectura, rezistenta, instalatii.
 
Intocmirea documentatiei tehnice pentru obtinerea autorizatiei de construire se poate realiza daca beneficiarul ii va furniza arhitectulului detin urmatoarele documente, in copie conform cu originalul:
  • Certificat de urbanism in termen de valabilitate (valabilitatea este de un an de zile de la data emiterii acestuia);
  • Acte de proprietate legalizate;
  • Cadastru si intabularea proprietatii;
  • Studiu geotehnic al terenului (indiferent daca se construieste o cladire noua sau se realizeaza o extindere);
  • Ridicare topografica (pentru a evita suprapunerile de proprietati sau construirea pe o alta pozitie decat cea corecta);
  • Extras de carte funciara care sa ateste situatia reala si legala a terenului;
 
Documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC) se poate intocmi in urma discutiilor avute intre arhitect si beneficiar si prin definirea solutiei arhitecturale a viitorului imobil, stabilirea structurii de rezistenta impreuna cu inginerul structurist si a traseelor de instalatii impreuna cu inginerii abilitati.
 
Continutul acestei documentatii repartizat conform celor trei parti enuntate anterior este:
Parte de arhitectura – compusa din memoriu tehnic de prezentare a lucrarilor ce vor fi executate, deviz estimativ al costului lucrarilor de constructie, plan de incadrarea in zona, plan de situatie, planurile tuturor nivelurilor, planul invelitorii, toate fatadele, o sectiune caracteristica;
 
Parte de rezistenta – compusa din memoriu tehnic de prezentare a lucrarilor, planul de cofrare al fundatiilor, planul de armare al fundatiilor, detalii de cofrare si armare, extras de armare pentru fundatii (dimensiunea, tipul si cantitatea fier beton utilizat)
 
Parte de instalatii – compusa din memoriu tehnic pentru fiecare specialitate (instalatii electrice, sanitare, termice), schema coloanelor de instalatii sanitare, schema monofilara a tabloului electric, schema sistemului de incalzire.
 
Documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC) impreuna cu documentele puse la dispozitie de catre beneficiar si prezentate anterior si avizele obtinute vor fi depuse la serviciul urbanism din cadrul primariei pe raza careia se realizeaza investitia, urmand ca in termen de 30 de zile sa fie eliberata Autorizatia de Construire (AC).
 
Certificatul de urbanism este documentul necesar si obligatoriu pentru realizarea oricarui proiect de constructie indiferent de destinatia imobilului. Acest certificat este recomandat a fi solicitat inainte de achizitia unui teren sau unui imobil pentru a afla informatii despre ceea ce urmeaza sa cumparati. Informatiile prezentate in cadrul certificatului descriu:
  • situatia juridica aceasta incluzand proprietarii, drepturi intabulate (dret de servitute de ex.), contracte de garantie bancara;
  • regimul tehnic de constructructie adica ce se poate construi ca functie a unui imobil (casa, bloc, spatiu comercial), ce amprenta la sol poate avea noul imobil sau cu cat se poate extinde cel existent, suprafata total construita, regimul de inaltime, inlatimea maxima permisa, retragerile fata de limita de proprietate, aliniamentul admis;
  • avizele ce trebuiesc obtinute pentru construirea, extinderea sau modificarea imobilului. Orice certificat de urbanism va avea obligatoriu aviz de la Agentia pentru Protectia Mediului (APM) in raza careia sa afla terenul/imobilul, se pot solicita avize de la furnizorii de utilitati din zona (de exemplu  alimentare cu energie electrica, gaz, apa, canalizare, telefonie, internet, salubritate) functie de prezenta acestor retele in perimetrul unde se afla imobilul;
  • studiile de specialitate necesar a fi facute (de exemplu studiu geotehnic al terenului, ridicare topografica);
  • documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra terenului sau imobilului ce urmeaza a fi anexate la dosar.
 
De unde se obtine?
Daca terenul sau imobilul se afla in oras sau comune de mari dimensiuni care au serviciu de urbanism propriu, certificatul de urbansim se obtine de la Primaria orasului/comunei pe raza careia se afla terenul sau constructia asupra careia se vor face modificari.
 
Daca terenul se afla intr-o comuna de mici dimensiuni fara serviciu propriu de urbanism atunci certificatul de urbanism se va obtine de la Consiliul Judetean.
 
Documente necesare pentru obtinerea Certificatului de Urbanism
 
In mod obligatoriu pentru obtinerea certificatului de urbanism se vor prezenta urmatoarele documente:
 
  • extras de carte funciara in termen - nu trebuie depasita perioada de 30 de zile de la data ridicarii extrasului CF de la OCPI (Oficiu de Cadastru si Publicitate Imobiliara) pana la data depunerii dosarului la primarie. Documentul se prezinta in original;
  • documentatie cadastrala si intabularea drepturilor asupra proprietatii. Documentatia se prezinta in copie;
  • acte de proprietate asupra terenului si/sau imobilului – contract de vanzare-cumparare, de donatie, act de partaj voluntar sau orice alt document in baza caruia s-a obtinut proprietatea, document insotit obligatoriu de incheierea notariala in cadrul unui birou notarial. Documentele se prezinta in copie
  • planuri cadastrale scara 1:500 si 1:2000 – se obtin fie de la Directia Urbanism din cadrul Primariilor, fie de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Aceste planuri prezinta unde este amplasata proprietatea in oras/comuna/sat si constituie planurile de baza necesare oricarui arhitect pentru realizarea documenatiilor; Planurile se vor depune in copie;
  • act de identitate proprietarr sau certificat de inmatriculare la Registrul Comertului in cazul societatilor comerciale; Documentele se vor prezenta in copie;
  • delegatie sau imputernicire pentru persoana care depune documentele in cazul societatilor comerciale, in original;
  • documentatie pentru obtinerea certificatului de urbanism intocmita de un arhitect cu drept de semnatura – arhitectul la care apelati va intocmi un memoriu tehnic de prezentare a lucrarilor ce urmeaza a fi efectuate precum si doua planuri, unul de incadrare in zona, pentru o mai facila localizare a terenului/imobilului si unul de situatie in care vor fi desenate imobilul, accesele, parcajele, distantele pana la limitele de proprietate, etc.
 
Unde se depune documentatia pentru obtinerea Certificatului de Urbanism?
 
Documentatia intocmita de arhitect impreuna cu toate documentele mentionate anterior se vor depune la serviciul urbanism din cadrul primariei de oras/comuna sau consiliului judetean. De la registratura veti primi un numar de dosar urmand ca in termen de 30 de zile sa va prezentati in acelasi loc pentru ridicarea Certificatului de Urbanism.
 
Pentru ce fel de lucrari este necesar Certificatul de Urbanism?
 
Obtinerea unui certificat de urbanism este recomandata inca de la momentul achizitiei unui teren sau a unui imobil existent pentru a putea analiza oportunitatile care deriva daca se va perfecta tranzactia.
In egala masura certificatul de urbanism este obligatoriu pentru intocmirea oricarui proiect ce urmeaza a fi supus autorizarii si este documentul ce sta la baza oricarui proiect. Asadar fie ca doriti sa faceti o recompartimentare interioara a unui apartament, constructia, extinderea sau mansardarea unei case sau edificarea oricarui nou imobil veti avea nevoie de acest document.
 
 
 
 
Sursa:
 
Expert antreprenoriat
Sandu Sorin

 

 

 

 

Conţinutul acestui material nu reprezintă în mod obligatoriu poziţia oficială a Uniunii Europene sau a Guvernului României

Back to Top